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Consejos a tener en cuenta para valorar la opción de hipoteca inversa

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HIPOTECA INVERSA


¿Qué es una hipoteca inversa?


Una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario para personas mayores de 65 años por el cual una entidad financiera paga una renta mensual a una persona mayor a cambio de que ésta utilice su vivienda como garantía. La renta que abone la entidad financiera dependerá del valor de la vivienda y de la edad del cliente. A mayor valor y a mayor edad, mayor renta mensual.
A diferencia de una hipoteca normal, a través de la cual se percibe el total de la cantidad prestada al inicio de la operación, a través de la hipoteca inversa, ese montante se va prestando en mensualidades.

  • El titular conserva la propiedad de la casa.
  • Se puede liquidar la operación en cualquier momento.
  • La renta que percibe el titular no tributa.
  • La revalorización real de la vivienda es para el propietario.
  • Mejor opción para mayores que quieran dejar herencia.
  • La deuda no es exigible hasta el fallecimiento del titular.

¿Qué requisitos se exigen para contratar una hipoteca inversa?


Los únicos requisitos exigidos son tener más de 65 años y ser titular de una vivienda.
Para conseguir los beneficios que otorga la nueva Ley de reforma del mercado hipotecario, la vivienda además debe ser la habitual.
¿Qué tipos de hipoteca inversa existen?
Las hipotecas inversas se pueden clasificar en función de distintos factores, pero el que más diferencias marca es la forma de percepción del crédito. Y tenemos:
Hipoteca Inversa Vitalicia; Aquella en la que el cliente percibirá una cantidad fija mensual de por vida. En caso de haber 2 titulares, la cantidad fija mensual se percibirá hasta el fallecimiento del último de ellos.
Se trata de un producto integrado por:

  • Crédito hipotecario a interés fijo.
  • Seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito, por el que la Aseguradora paga la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado.

Algunas entidades permiten además solicitar una disposición inicial adicional.
Hipoteca Inversa Temporal; Aquella en la que el cliente percibirá una cantidad fija mensual durante un plazo pactado, finalizado dicho plazo el cliente no tiene que cancelar la deuda, salvo que lo haga voluntariamente.
Especialmente atractiva para clientes que quieren vender la casa y mientras la venden necesitan liquidez.
Algunas entidades permiten además solicitar una disposición inicial adicional.

¿Cómo se devuelve el dinero prestado por la hipoteca inversa?
A diferencia de otros préstamos hipotecarios, la persona mayor no tiene que devolver el dinero prestado. Serán sus herederos los encargados de liquidar la deuda con la entidad financiera en el momento del fallecimiento de la persona mayor. Para ello tiene varias opciones: pueden vender la vivienda, pagar la deuda y quedarse con la diferencia; pueden suscribir una nueva hipoteca para ir pagando la deuda o simplemente pueden liquidar la deuda con su propio dinero y quedarse con la vivienda.
De media, el valor residual para los herederos es del 50% del valor de la casa.

¿Se puede cancelar anticipadamente la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa puede cancelarse en cualquier momento, devolviendo a la entidad financiera el dinero prestado hasta el día de la cancelación.
La mayoría de las entidades no cobran gastos por cancelar la hipoteca inversa anticipadamente.

¿Qué gastos conlleva la hipoteca inversa?
Igual que otros créditos hipotecarios la operación conlleva gastos por liquidación de impuestos, notario, gestoría y registro. Todos estos gastos son adelantados por el Banco a cuenta del préstamo hipotecario.
El único gasto que tiene que desembolsar directamente el cliente es el coste de la tasación.

¿Qué me cobra la entidad financiera por la hipoteca inversa?
La entidad financiera cobra un tipo de interés por el dinero que presta a la persona mayor. Esto significa que en el momento de cancelación de la hipoteca, el importe adeudado será igual a las rentas y gastos iniciales que haya abonado la entidad financiera más los intereses generados hasta la cancelación.

¿Sigo siendo el propietario de mi vivienda?
En ningún momento se pierde la titularidad de la vivienda. El propietario simplemente utiliza su casa como garantía frente al banco, pero la vivienda sigue siendo suya.

¿Puedo alquilar mi vivienda?
La vivienda se puede alquilar en cualquier momento porque sigue siendo de la persona mayor. Normalmente las entidades financieras piden que se les informe del contrato de alquiler para comprobar que no se trata de un alquiler vitalicio ni de renta mínima.

¿Puedo contratar una hipoteca inversa si mi vivienda tiene actualmente una hipoteca?
Se puede contratar una hipoteca inversa con una hipoteca en vigor si se cancela previamente. Para ello, las entidades financieras adelantan un capital inicial en el momento de la firma de la operación que sirve para cancelar la hipoteca en vigor.

¿Cuál es la fiscalidad de las rentas que recibo de la hipoteca inversa?
Las rentas recibidas de la hipoteca inversa no están sujetas a tributación en el IRPF porque son disposiciones de un crédito.
Las hipotecas inversas vitalicias tienen un seguro de renta vitalicia diferida que asegura el pago de la renta a partir de una fecha determinada. Las rentas recibidas a través de este seguro si están sujetas a tributación, pero con ventajas fiscales importantes: sólo tributa el 1,44% de la renta..

¿Qué requisitos son necesarios para contratar una hipoteca inversa?, ¿puedo ir a directamente a un banco y contratarla?

Los requisitos básicos son tener más de 65 años o ser dependiente y tener una vivienda en propiedad. Las entidades financieras en España están contratando directamente HI con el cliente interesado, sin embargo, la Ley de Reforma del mercado hipotecario de 7 de Dic. de 2007, regula como obligatorio “el suministro de un servicio de Asesoramiento Independiente a los solicitantes de este producto”. La cuestión es que la misma Ley pospone a una siguiente normativa reguladora la “forma, condicones, requisitos” con los que ha de sunministrase el citado asesoramiento independiente”. dejando aparte esta cuestión legal, hay que decir además que esta figura del Asesor Independiente es muy recomendable y necesaria para salvaguardar los intereses del cliente frente a la entidad financiera, y por este mismo motivo es obligatoria en los paises con mayor tradición en la comercialización del producto como son Gran Bretaña, donde se comercializa la HI desde el año 1965 y EEUU donde se comercializa desde el año 1989.

EN RESUMEN

  • Permite obtener una Renta Mensual Garantizada de por vida manteniendo la propiedad y el uso de su vivienda.
  • Se puede deshacer la operación en cualquier momento.
  • La Renta mensual puede ser de por vida o por un periodo de tiempo determinado.
  • Fiscalidad muy favorable.

 

 

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